في نزاع عقاري وقع مؤخرًا بالرياض، حاول أحد الأطراف إلغاء عقد بيع موثق بدعوى الغش، ليكتشف أن الإلغاء يخضع لضوابط قانونية محددة، ويترتب عليه آثار مالية، أبرزها الضرائب العقارية في السعودية.
في هذا المقال، نوضح الإجراءات والشروط النظامية لإلغاء عقد بيع عقار، والحالات المقررة لذلك، إضافة إلى حقوق الأطراف ودور المحامي في هذه العملية.
للاستشارة تواصل مباشرة مع أفضل مكتب محاماة في جدة من خلال النقر على زر الواتساب أسفل الصفحة.
الضرائب العقارية في السعودية
تُعد ضريبة التصرفات العقارية من أبرز الالتزامات المالية التي تترتب على نقل ملكية العقارات في السعودية، وتُفرض بنسبة 5٪ من إجمالي قيمة التصرف العقاري، أيًّا كانت حالة العقار أو نوعه أو طريقة التصرف فيه، سواء كان بيعًا، أو معاوضة، أو هبة، أو وصية، أو إيجارًا طويل الأمد (أكثر من 50 عامًا) وفق المادة 2 اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
أبرز أحكام الضريبة العقارية:
- يُسددها المتصرف (البائع) قبل أو عند توثيق العقد، مع إمكانية اتفاق الطرفين على خلاف ذلك، دون أن يُعفي ذلك المتصرف من المسؤولية أمام الهيئة (المادة 5).
- تُستحق الضريبة بمجرد إبرام العقد، سواء وُثق رسميًا أو ثبت بمحررات غير رسمية.
- إلغاء العقد لا يُعفي من الضريبة تلقائيًا، بل يجب إثبات الإلغاء خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ التوثيق، دون أن يطرأ أي تغيير على العقار محل الإلغاء، حتى يُسترد المبلغ (المادة 20 مكرر).
حالات الإعفاء من الضريبة:
- الهبات بين الأزواج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، إذا تم التوثيق الرسمي.
- التصرف في العقار بسبب الإرث أو ضمن قسمة التركة.
- التصرف العقاري لجهة حكومية أو خيرية معتمدة.
- رد العقار لمالكه بسبب إلغاء البيع بالتراضي ضمن المهلة المحددة.
عدم الالتزام بالسداد أو تقديم بيانات غير صحيحة يُعد من قبيل التهرب الضريبي، ويُعاقب عليه بغرامة لا تقل عن قيمة الضريبة وقد تصل إلى ثلاثة أمثالها (المادة 8 من اللائحة).
عقوبات عدم دفع الضرائب العقارية
تُعد ضريبة التصرفات العقارية التزامًا ماليًا واجب السداد فور إبرام التصرف العقاري أو عند توثيقه. وقد شددت اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية على ضرورة السداد الكامل في الوقت المحدد.
وأقرّت جملة من العقوبات النظامية في حال الإخلال بذلك، تهدف إلى حفظ النظام الضريبي وضمان العدالة في التحصيل.
وفيما يلي أبرز العقوبات المقررة:
- غرامة تأخير السداد: تُفرض بنسبة 5٪ من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه يتأخر فيه المكلف عن السداد، ما لم يُعفَ منها بقرار من وزير المالية ضمن ضوابط محددة.
- غرامة التهرب الضريبي: يعاقب كل من يقدّم معلومات أو بيانات غير صحيحة أو يستخدم وسائل احتيالية لتفادي الضريبة، بغرامة لا تقل عن قيمة الضريبة ولا تزيد عن ثلاثة أمثالها (المادة 9 من اللائحة).
- المسؤولية التضامنية: يُحمّل كل من البائع (المتصرف) والمشتري (المتصرف له) المسؤولية المشتركة عن الضريبة، ويجوز للهيئة مطالبة أي منهما بها منفردًا، مع احتفاظها بحق الرجوع على الطرف الآخر لاحقًا (المادة 5).
- الحجز التنفيذي وإيقاف الخدمات: في حال عدم سداد الضريبة بعد الإنذار، يحق للهيئة حجز أموال المكلف سواء المنقولة أو غير المنقولة، بالتنسيق مع الجهات المختصة، وصولًا إلى إيقاف الحسابات البنكية أو الخدمات المرتبطة بالجهات الحكومية (المادة 12).
الالتزام بالسداد في الوقت المحدد لا يجنّب فقط العقوبات، بل يضمن أيضًا سلامة المعاملة العقارية ويُجنب الأطراف أي تعقيدات لاحقة.
دور المحامي في القضايا المتعلقة بالضرائب العقارية
تُعد قضايا الضرائب العقارية من القضايا ذات الطبيعة الفنية، حيث تتداخل فيها الأنظمة الضريبية مع العقود المدنية والتجارية. وهنا يبرز دور المحامي المختص في:
- فحص العقود والتصرفات العقارية لتحديد خضوعها للضريبة.
- التحقق من توفر شروط الإعفاءات النظامية.
- تمثيل العملاء أمام هيئة الزكاة واللجان الضريبية عند وجود اعتراض.
- متابعة طلبات استرداد الضريبة في حال الإلغاء أو الخطأ.
- تقديم استشارات قبل التوثيق لضمان الامتثال وتجنب العقوبات.
لذلك، فإن وجود أحد أشهر 10 محامي عقاري في السعودية ضمن الفريق القانوني يُسهم في حماية التعاملات العقارية، وضمان الامتثال للأنظمة وتفادي المخاطر القانونية والمالية.
الأسئلة الشائعة حول الضرائب العقارية في السعودية
وفي ختام مقالنا، فإن الضرائب العقارية في السعودية تخضع لأنظمة واضحة وتفصيلية نصّت عليها اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية. وعلى كل من يتعامل في بيع أو هبة أو تنازل عقاري أن يُدرك التزاماته بدقة، تجنّبًا للعقوبات وضمانًا لصحة التصرف.
كما أن وجود أفضل شركة محاماة في جدة متخصصة في الأنظمة الضريبية والعقارية يُعد عامل أمان قانوني لكل من البائع والمشتري فمباشرة تواصل معنا عبر الأرقام المتاحة في صفحة اتصل بنا.
مواضيع ذات صلة: إجراءات إلغاء عقد بيع عقار في السعودية، وأيضاً التحكيم العقاري في السعودية، وكذلك استرداد ملكية عقار بالسعودية.
المصادر:
- اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
