في النزاعات العقارية المعقدة، قد يكون اللجوء للمحكمة خياراً بطيئاً ومكلفاً، مما يدفع الأطراف للبحث عن حلول بديلة أكثر فاعلية.
من أبرز هذه الوسائل التحكيم العقاري في السعودية، الذي سنستعرضه في هذا المقال من حيث المفهوم، الشروط، الإجراءات، ودور المحامي في رفع كفاءة العملية التحكيمية.
للتواصل مع محامي شاطر ومختص في التحكيم العقاري، اضغط على زر الواتساب أسفل الشاشة.
ما هو التحكيم العقاري في السعودية؟
التحكيم العقاري هو وسيلة قانونية لفض المنازعات العقارية خارج المحاكم، بالاتفاق بين الأطراف على إحالة الخلاف إلى هيئة تحكيمية محايدة.
ويُعد التحكيم خياراً رسمياً في السعودية بموجب نظام التحكيم الصادر بالمرسوم الملكي م/34 بتاريخ 24/5/1433هـ، ويُطبّق على النزاعات التي يمكن التصالح فيها.
ومن أبرز الجهات المتخصصة في هذا المجال المركز السعودي للتحكيم العقاري، الذي يعمل تحت إشراف الهيئة العامة للعقار، ويقدّم خدمات احترافية لفض النزاعات العقارية بكفاءة.
وأليك حالات تطبيق التحكيم العقاري:
- خلافات عقود البيع والشراء.
- النزاعات بين المطورين العقاريين والمشترين.
- تأخر التسليم أو الإخلال ببنود عقود التطوير.
- مشاكل التخصيص وحقوق الانتفاع.
شروط التحكيم العقاري في السعودية
حتى يكون التحكيم العقاري إجراءً نظاميًا معتمدًا يمكن البناء عليه، يشترط النظام السعودي أن يتوفر عدد من الضوابط الجوهرية، سواء على مستوى اتفاق التحكيم أو أطرافه أو هيئة التحكيم نفسها.
وقد وردت هذه الشروط تفصيلًا في نظام التحكيم السعودي الصادر بالمرسوم الملكي م/34 وتاريخ 24/5/1433هـ.
أولاً: شروط صحة اتفاق التحكيم فلا يُعتبر اتفاق التحكيم صحيحًا ونافذًا إلا إذا توافرت فيه الشروط الآتية:
- أن يكون مكتوباً: ويُعد الاتفاق باطلاً إذا لم يكن محررًا وفق المادة 9من النظام.
- أن يكون موقّعاً من الأطراف: أو موثقًا من خلال وسائط إلكترونية معترف بها.
- أهلية الأطراف: يشترط أن يكون أطراف التحكيم متمتعين بالأهلية النظامية للتصرف.
- قابلية النزاع للتحكيم: لا يجوز التحكيم في المسائل التي لا يجوز فيها الصلح، مثل بعض دعاوى الأحوال الشخصية حسب المادة 2من النظام.
ثانياً: شروط المحكّمين كما حدّد النظام عدداً من المتطلبات التي يجب توفرها في المحكّمين المعنيين بالفصل في النزاع:
- الكفاءة العلمية: حصول المحكم على شهادة جامعية في العلوم الشرعية أو النظامية، على الأقل في رئيس الهيئة حسب المادة 14من نظام التحكيم.
- الاستقلال والحياد: يُمنع على المحكّم أن تكون له مصلحة في النزاع أو صلة مباشرة بأطرافه وفق المادة 16من نظام التحكيم.
تُعتبر هذه الشروط ركيزة أساسية لصحة وسلامة عملية التحكيم العقاري، وأي مخالفة لها قد تُعرّض الحكم التحكيمي للبطلان عند الاعتراض عليه أمام القضاء.
إجراءات التحكيم العقاري: من رفع الشكوى إلى صدور الحكم
تمر دعاوى التحكيم العقاري في السعودية بخطوات متسلسلة تُنظّمها مواد نظام التحكيم، بدءًا من تقديم الشكوى وحتى صدور الحكم التحكيمي.
وتكمن أهمية هذه الإجراءات في ضمان حيادية الجهة المحكّمة وعدالة القرار النهائي، بما يتوافق مع مبادئ النظام السعودي المستمدة من الشريعة الإسلامية.
خطوات التحكيم العقاري:
- رفع شكوى التحكيم العقاري: تبدأ العملية بتقديم طلب التحكيم رسميًا، إما عبر موقع المركز السعودي للتحكيم العقاري أو بالحضور الشخصي لمقره. يجب أن يشمل الطلب تفاصيل النزاع وأطرافه ونسخة من اتفاق التحكيم.
- تسمية المحكمين: يجوز للأطراف الاتفاق على تعيين محكم واحد أو هيئة من المحكمين. وفي حال الاختلاف أو الامتناع، تقوم المحكمة المختصة بتسمية المحكّمين وفقاً للمادة 15 من النظام.
- تبادل المذكرات والمستندات: يقوم كل طرف بتقديم بيان دعواه أو دفوعه خطياً، شاملاً الوقائع والمطالبات، استناداً إلى المادة 30 من نظام التحكيم. ويمكن للطرفين إرفاق الوثائق المؤيدة مع طلباتهم.
- جلسات التحكيم: تُعقد جلسات التحكيم حضورياً أو إلكترونياً، ويُتاح خلالها للطرفين عرض أدلتهم ومرافعتهم. وتديرها هيئة التحكيم بشكل يضمن المساواة الكاملة بين الطرفين.
- صدور الحكم التحكيمي: بعد المداولة، تصدر هيئة التحكيم حكمها خلال المدة المحددة نظامًا أو اتفاقًا. ويُعتبر هذا الحكم ملزماً ونافذاً بعد تصديقه من المحكمة المختصة، وله قوة تنفيذية توازي أحكام القضاء حسب ماجاء في المادتان 49 و52من نظام التحكيم.
وتضمن هذه الإجراءات نظامية المسار التحكيمي وسرعة الفصل في النزاع، مما يجعل التحكيم خيارًا عمليًا وفعّالًا في حل المنازعات العقارية دون اللجوء إلى المحاكم العامة.
دور المحامي في التحكيم العقاري
تُعدّ الاستعانة بمحامٍ مختص في التحكيم العقاري خطوة جوهرية لضمان سير الإجراءات بصورة قانونية متكاملة، وتحقيق أفضل النتائج للطرف الموكِّل.
فالمنازعات العقارية غالباً ما تكون معقدة من حيث الشروط، واللوائح، والحقوق الفنية، مما يتطلب حضوراً قانونياً متمرساً.
ومن أبرز مهام المحامي في التحكيم العقاري:
- صياغة شرط التحكيم: إعداد بند التحكيم داخل العقد بلغة قانونية دقيقة، تضمن وضوح النطاق الإلزامي وتمنع بطلان الاتفاق عند النزاع.
- تمثيل الأطراف أمام هيئة التحكيم: يشمل ذلك إعداد المذكرات القانونية، عرض الدفوع، وتقديم الأدلة وفقًا للإجراءات النظامية المنصوص عليها في نظام التحكيم.
- المشاركة في تعيين المحكمين: يقوم المحامي بترشيح محكمين ذوي كفاءة، أو الاعتراض النظامي عند مخالفة شروط التعيين (وفق المادة 15).
- طلب وقف التنفيذ أو البطلان: إذا شاب الإجراءات خلل جوهري، يتولى المحامي رفع دعوى البطلان أو طلب وقف تنفيذ الحكم التحكيمي أمام المحكمة المختصة (المادة 51).
- التقيد بنظام التحكيم ولائحته: يحرص المحامي على التزام جميع إجراءات النزاع بما يطابق النظام، مما يضمن قابلية الحكم للتحصين والتنفيذ.
يسهم محامي في جدة السعودية بدور حيوي في حماية الحقوق العقارية للأطراف، وضمان أن تكون نتائج التحكيم صحيحة، نافذة، وخالية من أسباب البطلان، وهو ما يعزز كفاءة هذا المسار البديل عن القضاء.
الأسئلة الشائعة حول التحكيم العقاري في السعودية
وفي الختام، تناولنا في هذا المقال الرؤية المتكاملة لنظام التحكيم العقاري في السعودية، مستندين إلى النصوص الرسمية وفق النظام، و أوضحنا كيف يمثّل التحكيم خيارًا عمليًا لتسوية النزاعات بسرعة وكفاءة، وبيّنا شروط صحة اتفاق التحكيم، ومراحله.
كما توقفنا عند دور المحامي المختص بوصفه عنصرًا محوريًا في ضمان سلامة الإجراءات وحماية الحقوق. وفي ظل تشعب السوق العقاري، لم يعد وجود محامٍ في قضايا التحكيم في السعودية ترفًا بل ضرورة قانونية ملحّة.
وتفخر شركة محاماة في جدة بتقديم خدمات متكاملة في مجال التحكيم العقاري، عبر فريق قانوني متخصص على دراية تامة بأحدث الأنظمة والإجراءات. وللتواصل مباشرة يُرجى زيارة صفحة اتصل بنا.
مواضيع ذات صلة: التمويل العقاري في السعودية، وأيضاً أنواع العقود العقارية في السعودية، وكذلك دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية.
المصادر:
- نظام التحكيم السعودي.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
