في جدة، أقدم رجل على بيع عقار لأحد معارفه عبر عقد موثق، وبعد مرور شهرين، اكتشف المشتري أن العقار عليه نزاع قضائي قديم لم يبلّغه به البائع. حاول التفاهم، ثم قرر اللجوء للمحكمة لإلغاء العقد.
في هذا المقال، سنشرح كيف يتم إجراءات إلغاء عقد بيع عقار في السعودية، وما هي الشروط القانونية والحالات التي يحق فيها لأي طرف المطالبة بفسخ أو إلغاء العقد.
للاستشارة بشأن عقد بيع عقار، تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للتحدث مع محامي متخصص.
إجراءات إلغاء عقد بيع عقار في السعودية
يخضع إلغاء عقد بيع العقار في المملكة العربية السعودية لأحكام نظام المعاملات المدنية الصادر بالأمر الملكي رقم (م/191) وتاريخ 29/11/1444هـ، والذي نظم تفاصيل فسخ العقود وما يترتب عليها من آثار.
وفيما يلي إجراءات إلغاء عقد بيع عقار في السعودية:
- رفع دعوى قضائية: يجب على الطرف المتضرر التوجه إلى المحكمة المختصة ورفع دعوى يطلب فيها إلغاء العقد أو فسخه، مبيّناً الأسباب النظامية لذلك.
- ثانيًا: تقديم الأدلة والمستندات يشترط إرفاق ما يلي:
- صورة عقد البيع المبرم بين الطرفين.
- سند ملكية العقار أو صك الحجة.
- ما يثبت الإخلال أو العيب أو الاستحقاق (كمراسلات، تقارير هندسية، أو أوراق رسمية).
- إثبات السبب النظامي للإلغاء لا يكفي طلب الإلغاء لمجرد الرغبة، بل يجب إثبات أحد الأسباب المعترف بها نظامًا، مثل:
- الغش أو التغرير وفق المادة 61 من النظام .
- العيب الخفي المؤثر حسب المادة 338 من النظام.
- الاستحقاق أو البيع من غير المالك وفق المادة 359 من النظام.
- الإخلال الجوهري ببنود العقد حسب المادة 107 وما بعدها من النظام.
- الإعذار القانوني وفق المادة 108 من نظام المعاملت المدنية، لا يُقبل طلب الفسخ إلا بعد إعذار الطرف الآخر رسميًا بتنفيذ التزامه، ما لم يتفق الطرفان صراحة على خلاف ذلك، أو في حال ثبوت سبب لا حاجة فيه للإعذار.
- صدور الحكم القضائي إذا اقتنعت المحكمة بوجود سبب نظامي، تصدر حكمًا بإلغاء العقد وما يترتب عليه من آثار، مثل:
- إعادة الثمن للمشتري.
- إعادة العقار للبائع.
- تعويض الطرف المتضرر إن ثبتت الأضرار وفق المادة 111 من النظام.
تُعد هذه الإجراءات ضمانًا قانونيًا للطرف المتضرر، وتحمي التوازن التعاقدي المنصوص عليه في النظام، ويُنصح دائمًا بتوكيل محامٍ مختص في العقارات لضمان السير القانوني السليم للدعوى.
الشروط القانونية لإلغاء عقد بيع عقار
حتى يُقبل إلغاء أو فسخ عقد بيع عقار أمام القضاء في السعودية، يجب أن يتوفر أحد الأسباب النظامية المنصوص عليها في نظام المعاملات المدنية.
ويُعد هذا من المسائل التي تراعي حماية الطرف المتضرر من التعاقد، ولا يكفي فيها مجرد الرغبة أو التراجع دون مبرر مشروع.
- الغلط الجوهر: طبقاً للمادة 57، يجوز إبطال العقد إذا وقع المتعاقد في غلط جوهري، مثل أن يعتقد أن العقار غير متضرر ثم يتبين خلاف ذلك، بشرط أن يكون الغلط في وصف جوهري للمبيع أو صفة المتعاقد الآخر تؤثر على رضاه.
- التغرير أو الغش: بحسب المادتين 61 و 62، إذا استُخدمت وسائل احتيالية أو أُخفيت معلومات مؤثرة عن العقار مثل إخفاء وجود نزاع قانوني أو مخالفة بناء فيحق للمشتري طلب الإبطال. ويُعد السكوت المتعمد عن العيب تغريرًا.
- الإكراه: تنص المواد 64 و 67 على أن العقد يُعد قابلًا للإبطال إذا تم إبرامه نتيجة إكراه جسيم يؤثر على إرادة أحد الأطراف. يُشترط أن يكون التهديد فعليًا ويؤدي إلى توقيع العقد تحت الضغط غير المشروع.
- الغبن المقترن بالاستغلال: بموجب المادتين 68 و 69، إذا استغل أحد الطرفين حاجة أو جهل الطرف الآخر فأبرم معه عقدًا بثمن مجحف أو بشروط قاسية، فيحق للمغبون المطالبة بإبطال العقد أو تعديل التزاماته عبر المحكمة.
- الاستحقاق أو النزاع القضائي على العقار: وفقًا للمواد 330 و 336، إذا تبيّن أن العقار المباع ليس مملوكًا للبائع وقت التعاقد، أو أن عليه حقوقًا لأطراف ثالثة لم يُفصح عنها، فإن العقد لا ينفذ بحق المالك الحقيقي ما لم يُجز البيع. ويحق للمشتري الرجوع على البائع بالتعويض.
لا يُعتد بأي اتفاق بين الأطراف يُسقط هذه الحقوق إذا ثبت وجود غش أو تغرير، وذلك صراحة في المادتين 337 و 343 من نظام المعاملا المدنية، حمايةً للطرف المغرَّر به.
والشروط أعلاه تمثل الضمانات النظامية التي تحفظ حقوق الأطراف المتعاقدة، وتعكس مدى حرص النظام السعودي على عدالة التعاقد ومنع الاستغلال، ويُوصى دائمًا بمراجعة العقود لدى محامٍ مختص قبل التوقيع لتفادي هذه المخاطر.
حالات إلغاء عقد بيع العقار
لا يكفي توفر الرغبة في الإلغاء، بل لا بد من وجود حالة واقعية معتبرة تؤدي إلى بطلان أو فسخ العقد وفق النظام. وفيما يلي أبرز الحالات التي يُعتد بها قانونًا:
- بيع عقار لا يملكه البائع وفق المادة 359 من النظام.
- بيع عقار عليه دعوى قائمة لم يُخبر بها المشتري.
- اكتشاف عيب خفي في العقار بعد التعاقد مثل مشاكل هيكلية أو رخص بناء.
- بيع قاصر أو غير كامل الأهلية بدون إذن حسب المواد 47 و 50.
- مخالفة شروط العقد الجوهرية من أحد الطرفين.
- عدم تسجيل العقد لدى الجهات المختصة رغم شرط التوثيق (خصوصًا في العقارات).
كل حالة من هذه الحالات تُعتبر مسوغًا مشروعًا لإلغاء العقد أمام القضاء، متى ثبتت بالأدلة النظامية.
حقوق الأطراف في حالة إلغاء العقد
عند صدور حكم قضائي بإلغاء عقد بيع العقار، لا ينتهي الأمر عند إلغاء الاتفاق فقط، بل يترتب على ذلك عودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد، وفق ما نصت عليه المادة 82 من نظام المعاملات المدنية. ويشمل ذلك رد ما تسلّمه كل طرف، والتعويض إن تعذر الرد أو لحق أحد الأطراف ضرر بفعل الإلغاء.
- المشتري: يحق له استرداد الثمن كاملاً، ويطالب بالتعويض عن الأضرار إن وُجدت حسب مادة 337، 345 من النظام.
- البائع: يحق له استرداد ملكية عقار بالسعودية. ولا يحق له المطالبة بتعويض إلا إذا كان سبب الإلغاء خارج إرادته. وفي حالة تعذر إعادة العقار، يجوز الحكم بالتعويض العادل للطرف المتضرر وفق المادة 82 من النظام.
هذه القواعد تضمن التوازن بين الطرفين وتُعيد الحق لصاحبه، ويُراعى فيها حسن النية والنزاهة التعاقدية حسب الأحكام النظامية.
دور المحامي في إلغاء عقد بيع العقار
في قضايا إلغاء عقود بيع العقار، يلعب محامي نزاعات عقارية في السعودية دورًا جوهريًا في حماية حقوق موكله وضمان اتباع الإجراءات النظامية الصحيحة. ويُعد وجود محامٍ متخصص في العقود والعقارات عنصرًا حاسمًا في نجاح الدعوى أو الوصول إلى تسوية عادلة.
أبرز أدوار المحامي المتخصص:
- تحليل عقد البيع بدقة وتحديد الثغرات أو البنود المخالفة للنظام.
- جمع الأدلة النظامية وإعداد صحيفة الدعوى بما يتوافق مع مواد النظام القضائي.
- تمثيل الموكل أمام المحكمة وتقديم الدفوع والرد على ادعاءات الطرف الآخر.
- التفاوض على تسوية مرضية إذا كانت في مصلحة الموكل وتجنب التقاضي الطويل.
- تقدير التعويضات المالية الناتجة عن الأضرار المترتبة على العقد أو فسخه.
لا تتعامل مع عقد عقار متعثر دون مشورة قانونية موثقة.
تواصل الآن عبر زر الواتساب أسفل الشاشة مع محامي مكتب حسين الدعدي للحصول على استشارة قانونية دقيقة.
الأسئلة الشائعة حول إجراءات إلغاء عقد بيع عقار في السعودية
ختاماً إجراءات إلغاء عقد بيع عقار في السعودية، لا يتم إلا وفق شروط نظامية منصوص عليها في نظام المعاملات المدنية، ويُشترط وجود سبب معتبر مثل الغش أو التغرير أو العيب الخفي.
وتمر الإجراءات عبر التفاوض ثم التظلم، وتنتهي بحكم قضائي يعيد الحال إلى ما قبل التعاقد ويعوّض المتضرر عند الاقتضاء.
للمساعدة في القضايا العقارية في السعودية، يمكنك التواصل مع أفضل شركة محاماة في جدة عبر صفحة اتصل بنا.
مواضيع تهمك: التحكيم العقاري في السعودية، وحقوق المستأجر في العقار في السعودية، وأيضًا التمويل العقاري في السعودية.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية السعودي.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
