في مطلع عام 2025، تواصل معنا مستثمر سعودي بعد توقيعه على عقد مشاركة بالوقت لإحدى الوحدات العقارية السياحية في الساحل، دون أن يحصل على نسخة من العقد أو تفاصيل كاملة عن الخدمات، ما جعله عرضة للاستغلال.
هذه القصة ليست نادرة، إذ تتكرر عند غياب المعرفة بأنواع العقود العقارية وحقوق الأطراف النظامية. لذلك، سنتناول في هذا المقال كل ما تحتاج إلى معرفته حول أنواع العقود العقارية في السعودية، مع تفصيل الأنواع الأكثر شيوعًا.
كما نُوضح الأركان النظامية لكل عقد، والمخاطر المحتملة، وأهمية استشارة محامٍ مختص لضمان سلامة الإجراءات وتوثيق الحقوق.
لضمان سلامة عقودك العقارية تواصل مع فريقنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
أنواع العقود العقارية في السعودية
تُشكّل العقود العقارية في المملكة العربية السعودية الإطار القانوني الذي يضبط العلاقة بين البائع والمشتري أو المؤجر والمستأجر أو المستثمر والجهة المالكة، وذلك في سياقات متعددة كالتملك، التمويل، الرهن، والانتفاع.
وقد أولى المنظّم السعودي أهمية بالغة لتنظيم هذه العقود من خلال أنظمة دقيقة تكفل الشفافية، وتمنع التلاعب، وتحفظ حقوق جميع الأطراف، سواءً كانوا أفرادًا أو شركات أو جهات حكومية.
وفيما يلي عرض لأهم أنواع العقود العقارية المعمول بها في السعودية، مع شرح موجز لكل نوع والغرض النظامي الذي ينظّمه
- عقد التمليك: هو العقد الذي ينتقل بموجبه الصك العقاري إلى المالك، ويُعد النظام المدني هو المرجع في إجراءات صحة التعاقد والعقد الملزم.
- عقد التمويل العقاري: عرفه نظام التمويل العقاري بأنه عقد دفع آجل لشراء السكن، ويُنظّم من قبل مؤسسة النقد والمالية والإسكان بما يضمن حماية المستفيد.
- عقد الرهن العقاري: المسجّل يمكن من خلاله إقامة رهن عينياً على عقار مسجل في السجل العقاري، ويمنح الدائن أولوية على غيره من الدائنين.
- عقد الوساطة العقارية: يُبرم مع وسيط عقاري مرخص، ويشمل عمولات محددة وتسجيل العقود إلكترونيًا حسب نظام الوساطة العقارية.
- عقد المساهمة العقارية: استثمار مشترك في مشروع عقاري، تنظمه “نظام المساهمات العقارية” ويشترط ترخيصًا من الهيئة العامة للعقار.
- عقد المشاركة بالوقت: ينظم الانتفاع بوحدة عقارية سياحية على مدى زمني معين، ويُطبق عليها نظام خاص. يضمن النظام للمشتري الحق في الانسحاب خلال 10 أيام، والإلغاء خلال 3 أشهر إذا لم تكن المعلومات كاملة
- عقد استئجار الدولة للعقار: يخص الجهات الحكومية، بحد أقصى 5 سنوات لكل عقد، مع إمكانية التمديد حتى 50 سنة وفق شروط اللائحة.
التفاصيل الإضافية في كل نوع عقد
بعد أن استعرضنا أبرز أنواع العقود العقارية في السعودية، من المهم التعمق أكثر في الجوانب النظامية لكل نوع منها، إذ إن مجرد معرفة التصنيف لا يكفي لضمان الحقوق أو تجنب المخاطر القانونية.
لذا، نستعرض في هذا القسم التفاصيل الجوهرية التي تشمل: الأركان القانونية الواجب توافرها، الصكوك أو المستندات المطلوبة، وأهم المخاطر النظامية المحتملة التي قد تقع عند إهمال بعض البنود أو الشروط.:
- أركان عقد التمليك: توافر الأهلية العقارية والتصرفية وفق نظام المعاملات المدنية، وجود صك شرعي أو ورقي. وقوع الإيجاب والقبول بطريقة صحيحة طبق أحكام المادة 42–43.
- شروط عقود التمويل العقاري: أن يكون المستفيد سعوديًّا، الالتزام بنماذج موحدة ومتوافقة مع معايير الإفصاح.
- تسجيل الرهن وكفاية الضمان: تسجيل العقد في السجل العيني أو لدى المحكمة، يكتسب دائن الرهن حقًا عينيًا يسبق الدائنين الآخرين.
- متطلبات عقد المشاركة بالوقت: يجب أن يكون مكتوبًا بالعربية (ويجوز ترجمته)، ويشترط كل المعلومات المتعلقة بالعقار ومرافقه، يُمنح المشتري حقوق الانسحاب والإلغاء المنصوص عليها نظامًا.
دور المحامي في العقود العقارية
تلعب خبرة محامي نزاعات عقارية في السعودية دورًا حاسمًا في حماية حقوق الأطراف في العقود، حيث يساهم في صياغة بنود قانونية واضحة تضمن حقوق الجميع وتجنب النزاعات المستقبلية.
فيما يلي أبرز الأدوار التي يضطلع بها المحامي لضمان سلامة العقود:
- إعداد ومراجعة النصوص: يقوم المحامي بصياغة العقود بطريقة قانونية دقيقة تضمن حفظ الحقوق، مع تضمين شروط الانسحاب والجزاءات والضمانات لتلافي أي خلل مستقبلي.
- التأكد من الشروط الشكلية: يتحقق المحامي من استيفاء الشكل النظامي للعقد، مثل وجود توثيق رسمي، وتحقق الإرادة الحقيقية للأطراف، مما يجعل العقد ملزمًا وقانونيًا.
- التحقق من صحة الملكية والرهن: يفحص صكوك الملكية والسجل العقاري للتأكد من صحة الملكية وخلوها من الرهون أو النزاعات، ما يحمي العميل من الوقوع في عمليات احتيالية أو عقود باطلة.
- التفاوض مع المؤسسات: يمثل المحامي موكله أمام البنوك ومؤسسات التمويل أو المقاولين، لضمان شروط عادلة ومتوازنة لا تتضمن بنودًا مجحفة أو غامضة.
- الإرشاد في حال السقوط أو البطلان: يوجه المحامي موكله قانونيًا عند ظهور عيوب قد تؤدي إلى بطلان العقد أو سقوطه.
أسئلة شائعة حول أنواع العقود العقارية في السعودية
وفي ختام مقالنا، تناولنا أنواع العقود العقارية في السعودية، مثل التمليك، التمويل، الرهن، المشاركة، والوساطة، مع بيان تفاصيلها وأهم المخاطر القانونية، وذلك في ضوء خبرات عملية لدى شركة محاماة في جدة متخصصة في هذا المجال.
لذلك وجود محامي عقاري مختص يضمن لك حماية الحقوق وتفادي الثغرات القانونية في أي عقد. وللمساعدة في مراجعة أو صياغة عقدك، تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
مواضيع قد تهمك: دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية، والقضايا العقارية في السعودية.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
