في إحدى القضايا المنظورة بمحكمة جدة، تعرّض مالك عقار سكني لضرر جسيم نتيجة حفريات مشروع تجاري مجاور، ما أدى إلى تصدّع جدران منزله وتضرر البنية التحتية. لم يتردد المتضرر في اللجوء إلى القضاء، مستندًا إلى تقارير هندسية تثبت الضرر، مطالبًا بتعويض عادل يغطي الخسائر المادية.
تُعد هذه الحالة نموذجًا متكررًا في البيئة العمرانية المتسارعة بالمملكة، وتسلّط الضوء على أهمية معرفة الإجراءات النظامية التي تحكم دعوى التعويض عن الأضرار العقارية في السعودية. وفي هذا المقال، سنتناول بالتفصيل:
تعريف دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية، وخطوات رفع الدعوى، وشروط قبولها أمام القضاء، ونموذج لائحة دعوى، والدور المحوري للمحامي المختص في مثل هذه القضايا.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة لحالتك، يُرجى التواصل عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
ما هي دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية؟
دعوى التعويض عن الأضرار العقارية تُقام من المتضرر ضد المتسبب في ضرر مادي أو معنوي لعقاره، كالتصدع، التعدي أو التشويه، ويُلزم المتسبب بالتعويض وفقًا لـ المادة 120، نظام المعاملات المدنية السعودي، كل خطأ سبب ضررًا للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض
أبرز الحالات التي يمكن فيها رفع دعوى تعويض عقاري:
- تصدعات أو انهيارات ناتجة عن أعمال حفر أو إنشاءات مجاورة.
- تعديات بالبناء على أجزاء من العقار دون وجه حق.
- إغلاق أو إعاقة الممرات والطرق المؤدية إلى العقار.
- تسرّب مياه أو مجاري من عقار مجاور ألحق ضررًا بالمبنى أو الأرض.
- تشويه المنظر العام للعقار أو التأثير على خصوصيته سلبًا.
في حال تعرّض عقارك لأي من هذه الأضرار، يمكنك رفع دعوى تعويض أمام المحكمة المختصة بعد إثبات وقوع الضرر وعلاقته بالفعل المرتكب.
خطوات رفع دعوى تعويض عن الأضرار العقارية
في حالة حدوث ضرر عقاري كتشققات الجدران بسبب أعمال الجار، أو هبوط أرضي نتيجة إهمال شركة بنية تحتية يمكن للمتضرر المطالبة بالتعويض وفقًا للنظام السعودي. وتبدأ العملية بعدة خطوات قانونية ومنهجية لضمان استيفاء متطلبات الدعوى ومنها المتطلبات التالية.
- جمع الأدلة والإثباتات: تمثل الأدلة حجر الأساس في أي دعوى تعويض، ويجب أن تكون موثّقة وموجهة نحو إثبات الضرر الفعلي ومصدره.
- تقارير فنية أو هندسية معتمدة: توضح طبيعة الضرر العقاري وسببه الفني.
- صور فوتوغرافية تُظهر حجم التلف أو التشققات أو الانهيارات.
- شهادات الشهود: من الجيران أو العمّال أو من شهد على وقوع الضرر.
- مستندات الملكية أو العقود: اثبات ملكية عقار في السعودية.
- تحديد المسؤول عن الضرر والعلاقة السببية: بعد توثيق الضرر، يجب إثبات الجهة المتسببة به سواء كان:
- جار قام بأعمال بناء أو حفر غير نظامية.
- شركة خدمات عامة تسببت بتسريب مياه أو انهيار أرضي.
- مقاول لم يلتزم بمواصفات البناء أو العزل.
- فلابد من وجود علاقة سببية مباشرة بين فعل المتسبب ووقوع الضرر، وهو ما تثبته غالبًا التقارير الفنية والقرائن المادية.
- تقدير قيمة الضرر عبر جهة معتمدة: لا تُقبل المطالبات التعويضية دون تقديم تقييم مالي دقيق للخسائر، وذلك عبر:
- خبير معتمد من وزارة العدل أو الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.
- مكتب تقييم عقاري مرخّص.
- يُرفق التقرير المالي مع صحيفة الدعوى كمستند رئيسي.
- إعداد صحيفة الدعوى الالكترونية في السعودية وبعد استكمال الملف، يتم:
- صياغة لائحة الدعوى متضمنة:
- البيانات الشخصية.
- وصف الضرر.
- سبب المطالبة.
- الطلبات (التعويض، الإصلاح، إلزام الجهة المتسببة).
- رفع الدعوى عبر بوابة ناجز.
- حضور الجلسات وتقديم الإثباتات يجب متابعة القضية حضورياً أو إلكترونيًا
- تقديم الإثباتات الفنية والمالية أمام القاضي
- في بعض الحالات، يُعيّن القاضي خبيرًا من المحكمة لإبداء الرأي المحايد.
- يمكن الطعن في الحكم إذا لم يكن منصفًا عبر الاستئناف.
- تحديد المحكمة المختص: غالبًا ما تكون الجهة المختصة هي المحكمة العامة، بحسب الاختصاص المكاني والنوعي.
شروط قبول دعوى تعويض عن الأضرار العقارية
لا يكفي مجرد الادعاء بوجود ضرر حتى تُقبل الدعوى أمام المحكمة، بل يجب على المدعي استيفاء مجموعة من الشروط القانونية الجوهرية التي نصّ عليها النظام السعودي صراحة، سواء من حيث الوقائع أو الإجراءات.
وفيما يلي أهم شروط قبول دعوى التعويض:
- وقوع الضرر فعلاً يجب أن يكون الضرر حقيقيًا ومثبتًا، سواء كان:
- ضررًا جسيمًا (كالتصدعات الكبيرة أو الانهيارات الجزئية).
- أو ضررًا جزئيًا (مثل تسريبات، تآكل، انحدارات هيكلية).
- لا تُقبل الدعوى إن كان الضرر محتملًا أو مستقبليًا فقط دون تحقق فعلي.
- قيام الضرر على خطأ أو إهمال أو تعدٍ
- يشترط أن يكون الضرر ناتجًا عن أحد الأفعال التالية:
- خطأ مباشر (مثل استخدام مواد بناء رديئة من قِبل المقاول).
- إهمال جسيم (عدم اتخاذ الاحتياطات أثناء الحفر).
- تعدٍ متعمد (قيام الجار بالبناء على أرض الغير أو الإضرار بجدار مشترك).
- وجود علاقة سببية مباشرة بين الفعل الضار والضرر ولا تُقبل الدعوى ما لم يُثبت المدعي أن الفعل المرتكب هو السبب المباشر في الضرر وهذه العلاقة تثبت غالبًا عبر:
- تقارير فنية وهندسية.
- أقوال الشهود أو توثيق تصويري.
- قرائن مادية مرتبطة بزمن وتطور الضرر.
- أن يكون العقار محل حماية نظامية يجب أن يكون العقار:
- مملوكًا أو مستأجرًا بشكل نظامي.
- قائمًا داخل النطاق العمراني ومرخّصًا.
- لا تُقبل دعاوى الضرر على عقارات مخالفة للأنظمة أو مبنية بلا ترخيص.
- رفع الدعوى ضمن المهلة النظامية
كما أوجب نظام المعاملات المدنية ما يلي:
- لا تُسمع دعوى التعويض إذا لم تُرفع خلال ثلاث سنوات من تاريخ علم المتضرر بالضرر والمسؤول عنه، أو عشر سنوات من تاريخ وقوع الضرر أياً كان، أيهما أقرب.
- وحسب المادىة 143 من نظام المعاملات المدنية تهدف إلى تعزيز الاستقرار القانوني ومنع المطالبات المتأخرة التي يصعب التحقق منها.
نموذج لائحة دعوى تعويض عن ضرر عقار
فيما يلي نموذج استرشادي يمكن استخدامه عند إعداد صحيفة دعوى تعويض بسبب أضرار لحقت بعقار نتيجة فعل ضار أو إهمال من الغير. يُراعى تعديل البيانات حسب كل حالة، ويفضَّل دائمًا مراجعة محامٍ مختص لصياغتها قانونيًا بما يتناسب مع الأدلة والوقائع.
المحكمة العامة بـ [اسم المدينة]
المدعي: [الاسم الكامل – رقم الهوية – العنوان]
المدعى عليه: [اسم الشخص أو الجهة المتسببة – إن وُجد رقم الهوية/السجل التجاري]
موضوع الدعوى: تعويض عن ضرر عقاري
الوقائع:
بتاريخ […]، قام المدعى عليه بفعل/أو امتنع عن اتخاذ الاحتياطات اللازمة، مما نتج عنه […] (وصف الضرر).
وقد تسبب ذلك في إلحاق ضرر جسيم بالعقار المملوك لي والكائن في [العنوان الكامل للعقار]، وهو ما تم توثيقه بموجب تقرير فني مفصل مرفق بهذه الدعوى
الطلبات:
- إلزام المدعى عليه بدفع مبلغ وقدره […] ريال سعودي كتعويض عن الضرر، وفقًا لما ورد في التقرير الفني والتقييم المالي المعتمد.
- تحميل المدعى عليه جميع مصاريف وأتعاب التقاضي.
المستندات المرفقة:
- صك ملكية العقار.
- تقرير فني يصف طبيعة الضرر وأسبابه.
- صور فوتوغرافية موثّقة للأضرار.
- تقدير مالي معتمد لقيمة التعويض المستحق.
- أي مراسلات أو إنذارات قانونية سابقة (إن وُجدت).
مع فائق الاحترام،
مقدّم الدعوى
الاسم: […]
رقم الهوية: […]
رقم الجوال: […]
التاريخ: […]
دور المحامي في دعوى التعويض عن الأضرار العقارية
عند التعرّض لضرر عقاري، فإن اللجوء لمحامٍ مختص لا يقتصر على مجرد التمثيل أمام المحكمة، بل يشمل تقديم الدعم القانوني والفني في جميع مراحل الدعوى.
فالطبيعة المعقدة لبعض الأضرار خاصة تلك الناتجة عن الإهمال أو أعمال البناء تتطلب فهمًا دقيقًا للنظام، وإجراءات دقيقة لضمان قبول الدعوى وتعزيز فرص النجاح.
وتشمل مهام المحامي في هذه الدعاوى:
- تقييم مدى أهلية الدعوى قبل رفعها، للتأكد من توافر شروط الضرر والمهلة النظامية.
- جمع الأدلة وتنسيق التقارير الفنية مع خبراء معتمدين في تقييم الأضرار العقارية.
- إعداد لائحة الدعوى وفقًا للضوابط الشكلية والموضوعية المنصوص عليها في نظام المرافعات الشرعية.
- الترافع أمام المحكمة وتقديم المذكرات القانونية والرد على دفوع الطرف الآخر.
- متابعة الجلسات والإجراءات إلكترونيًا عبر منصة ناجز والتفاعل مع ما يستجد من طلبات المحكمة.
- قيادة مفاوضات التسوية إن وُجدت، بما يضمن حفظ الحقوق النظامية لموكله.
الأسئلة الشائعة حول دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية
وفي ختام مقالنا دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية تُعد من الوسائل النظامية التي كفلها القانون السعودي لحماية الملاك والمستأجرين من أي تعدٍّ أو إهمال يُلحق ضررًا بالعقار.
تنازلنا عن حقنا في اتخاذ إجراءات صحيحة أو تأخير تقديم الدعوى قد يؤدي إلى ضياع الحقوق، لذا فإن اتخاذ الخطوة القانونية في الوقت المناسب هو السبيل الأفضل لضمان التعويض.
فإذا كنت تواجه ضررًا في عقارك أو تبحث عن رأي مهني حول مدى أحقيتك في التعويض، فنحن في مكتب المحامي الصفوة أحد الخيارات التي يبحث عنها من يطلب أفضل شركة محاماة في جدة نقدّم لك الدعم القانوني الكامل وفق الأنظمة السعودية الحديثة.
تواصل معنا مباشرة عبر زر الواتساب أسفل الشاشة للحصول على استشارة مخصصة لحالتك.
مواضيع ذات صلة: شروط تملك العقار للأجانب في السعودية، وكيفية رفع دعوى عقارية في السعودية، محامي نزاعات عقارية في السعودية.
المصادر:
- نظام المعاملات المدنية.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
