ايجار المحلات وانهاء التعاقد بسبب كورونا هو عنوان مقالنا لهذا اليوم من المعروف
بأن جائحة كورونا قد أدت إلى خسائر كبيرة على الصعيد الدولي و على الصعيد الفردي .
كما أنها قد أثرت على حالات العقود إذ أنها تعتبر قوة قاهرة لذلك فإننا سنتناول في هذا
المقال ايجار المحلات وانهاء التعاقد بسبب كورونا .
جدول المحتويات
إيجار المحلات وإنهاء التعاقد بسبب الظروف الطارئة
إن الظروف أحياناً تلمّ بنا و تعطّل حياتنا ، لكنها لا ترقى لأن تكون بالقانون ” ظروفاً طارئة ” .
فاليوم ، غزت جائحة كورونا كوكب الأرض، وما شهدناه بدايةً بالصين من وقف لحركة الاستيراد
و التصدير فيما بين دول العالم ، سيكون له تأثيرات كبرى على العقود إضافةً إلى الاتفاقات المبرمة
و الموقّعة بين شركات و أفراد و دول .
تأثيرات من الممكن أن تغيّر أوجه التعاملات فيما بين الأطراف ، و من ثم على القوانين التي
ستفصل بالقضايا المتأتّية و الناتجة عن الجائحة ناهيك عن الكوارث الصحية .
كما أن الأوبئة الصحية واقعة مادية صرفة ، تكون لها آثار سلبية و واضحة يمكن رصد ملامحها
على العلاقات القانونية بوجه عام والعلاقات التعاقدية على وجه الخصوص .
لتتصدع هذه الروابط نتيجة ركود أو شلل يصيب بعض من القطاعات الاستثمارية ، ما يجعل من
المستحيل ” أو على الأقل من الصعب ” تنفيذ بعض الالتزامات أو حتى يؤخّر تنفيذها .
و تفيد قاعدة ” العقد شريعة المتعاقدين ” المعروفة بأن ليس لأحد أن يستقل في إلغاء أو تعديل العقد
أو أن يتحلل من التزاماته في طريقة منفردة أي الالتزامات التي قد تقررت بموجب العقد الذي كان قد أبرمه بإرادته الحرة .
كما أنه ليس للقاضي التدخل بتعديل العقد أو الغائه من دون رضا المتعاقدين .
و هذا ما يطبق على ايجار المحلات وانهاء التعاقد بسبب كورونا .
حيث أنه يجب أن يبقى كل من المتعاقدين قادراً على تنفيـذ التزاماته من غير ضرر يلحقه .
وعليه..
إذا حل في أحد المتعاقدين عذرٌ أو تغيرت الظروف التي تم فيها إبرام العقد بحيث
أصبحت تؤدي للاختلال بالتوازن الاقتصادي ما بين الطرفين أو تجعل تنفيذه مضرّاً أو مرهقاً بأحدهما .
و أصبح تنفيذ هذه الالتزامات جائراً على الطرف المتضرر ، فإنه ينبغي تعديل العقد إلى للحد
الذي يُرفع به الضرر، أو أن يتم فسخ العقد حسب طبيعته و الظروف التي تغيّرت وذلك
بالنسبة لمصلحة المتعاقدين .
كما أن فقهاء المذهب الحنفي أجازوا فسخ عقد الإيجار بالنسبة للأعذار الطارئة ،كما أن فقهاء
كلاً من المذهبين المالكي والحنبلي يرون إنقاص الثمن بالثمار المبيعة في حال أصابتها جائحة .
و من هنا ، نشأت ” نظرية العذر ” بالفقه الحنفي كما نشأت “نظرية الجوائح” في كلاً من
الفقهين المالكي والحنبلي . ففي القوانين الحديثة ، يقابل كلاً من هاتين النظريتين نظرية ” الظروف الطارئة ” .
كما هو متفق عليه غالباً ، حيث تطبَّق نظرية ” الظروف الطارئة بالحالات التي يكون فيها تنفيذ
الالتزام مرهِقاً لأحد الاطراف او حتى لكليهما . ويكون الجزاء هو رد الالتزام المرهِق للحد المعقول
وذلك لتوزيع الخسارة على الطرفين .
أما إذا استحال التنفيذ فيُطبّق على الأمر نظرية أخرى وهي نظرية ” القوة القاهرة ” حيث أنها تختلف
أحكامها عن أحكام نظرية “الظروف الطارئة ” . والجزاء فيها هو فسخ العقد وبالإضافة لانقضاء الالتزام .
وفي حال لم تتجاوز الخسارة الحد المألوف فلا مجال لتطبيق ” القوة القاهرة ” .
هل من الجائز إنهاء عقد الإيجار أو المطالبة بتخفيضه بسبب «كورونا»؟
لقد أثر فيروس كوفيد-19 على المحلات التجارية بعد ان تم إغلاق بعضها وتم تقنين عمل
البعض الآخر ،و ذلك ضمن التدابير الاحترازية من أجل منع تفشي الوباء ، الأمر الذي جعل
العديد من المحال التجارية تعاني نتيجة ذلك .
و كما طالب ملاك محلات في تخفيض الإيجارات خلال فترة الإغلاق ، فيما قدّم عدد من ملاك
العقارات و بشكل ودي تسهيلات إلى المستأجرين الذين تضرروا بسبب حظر أنشطتهم .
السؤال الذي يتبادر إلى أذهاننا هو : هل يوجد نص قانوني لإسقاط الإيجار أو تخفيضه في مثل هذه الظروف ؟
فهنالك نص يتناول شرط الظروف القاهرة التي يعجز فيها المستأجر عن القيام بدفع الإيجار .
حيث أن « العقود الملزمة لجانبين بحال طرأت قوة قاهرة و جعلت تنفيذ الالتزام مستحيلاً تؤدي
إلى انقضاء الالتزام المقابل له » .
مشيراً لأنه من حق المستأجر المطالبة في فسخ العقد ، فيما تقوم المحكمة المختصة بتقدير الوضع .
و لو ارتأت المحكمة بأن هنالك ظروفاً قاهرة بين أحد المتعاقدين إنها تبطل العقد وتعيده لما كان عليه
لأن هنالك محلات متضررة ، فحيث إنه يستحيل تنفيذ بنود التعاقد بظل الوضع الراهن الذي تفرضه مخاوف انتشار كورونا .
في هذه الحالات يمكن التوجه إلى المحكمة من أجل المطالبة بإبطال العقد نظراً إلى الظروف .
و يمكن إلى المتضرر المطالبة في تأجيل الإيجارات أو المطالبة بتخفيضها ، فيما تنظر المحكمة
لظروف كل محل أو نشاط تجاري .
لأن هنالك ملاك عقارات خفضوا وبشكل ودي أو قاموا في تأجيل الإيجارات و ذلك خلال فترة الإغلاق .
و كما أن هنالك حالات لم تتضرر وذلك لأن الإغلاق لم يشملها ، مثل البقالية و السوبرماركت
وغيرهما ، فيما نصح المؤجرين بأن يتكاتفوا مع أصحاب المشاريع من أجل استمرار الأعمال
إلى حين أن تنتهي هذه الظروف .
لابد من حل النزاعات الإيجارية في شكل ودي حتى لا يكثر هذا النوع من القضايا بعد انتهاء الجائحة
بالقريب العاجل إنشاء الله .
ما لا تعرفه عن إعفاء إيجارات المنازل و أيضا رسوم الجامعات الخاصة إضافة للمبادرات الأهلية بزمن كورونا بالسعودية
ينضم المزيد من رجال الأعمال السعوديين ، و المؤسسات الخاصة و الشركات ، من أجل
دعم جهود حكومة المملكة بمواجهة فيروس كورونا الجديد و منع تفشيه بالسعودية .
عبر تقديم إعفاءات أو تأجيل بمواعيد دفع رسوم و مستحقات مالية مترتبة على مواطنين
و مقيمين أجانب مثل رسوم جامعية أو إيجارات منازل .
و قد تسببت إجراءات مكافحة انتشار فايروس كورونا ” كوفيد -19 ” في تعطيل الكثير من قطاعات
العمل ضمن المملكة مع سعي السلطات المحلية الصحية .
من أجل تقليل الاختلاط ما بين السكان إلى أكبر قدر ممكن، وذلك بوصفه الإجراء الأكثر كفاءة
بإيقاف انتشار الفيروس وفق تعليمات ونصائح منظمة الصحة العالمية .
حيث تسببت تلك الإجراءات في تزايد مخاوف العمال والموظفين بالقطاع الخاص، من طول فترة
الإيقاف التي ستتسبب بإيقاف أو تراجع أو خصم بمستحقات وعوائد مالية اعتادوا على
الحصول عليها شهريًا .
و تسديد إيجارات منازلهم و القيام بإنفاق الباقي على احتياجاتهم المتنوعة.
فوجد الكثير من الدعوات التي وجهها السعوديون عن طريق مواقع التواصل الاجتماعي إلى رجال
الأعمال و حتى الشركات الخاصة.
لمساندة جهود الرياض الحكومية بمواجهة فيروس كورونا وتداعياته، استجابة بدا أنها بتزايد مع
استمرار إجراءات مواجهة المرض المعدي المستجد .
حيث أعلنت عدة شركات عقارية ، إضافة لرجال أعمال سعوديين ، إعفاء عملائهم المستأجرين للمنازل
من المواطنين السعوديين و المقيمين ، من دفع إيجارات تلك المنازل إلى شهر أو إلى شهرين أو حتى
إلى حين انتهاء أزمة الفيروس .
و كما اختار رجال أعمال آخرون توزيع آلاف السلال الغذائية على العائلات المحتاجة و التي ستتأثر في
قرارات الإغلاق ، وتراجع النشاط بسوق العمل بالبلاد مع تزايد القيود على التنقل وحتى العمل.
مقالات ذات صلة:
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
السلام عليكم أنا مستأجر محل أبيع فيه الأحذية في الخبر و بسبب الحظر بسبب كورونا اضطررت إلى إغلاق المحل مما أدى إلى توقفي عن العمل وتعسرت حالتي المادية فقام صاحب المحل بمطالبتي بالأجر فلم أستطع الدفع لأن المحل مغلق ولا يعمل فقام برفع دعوى يطالب بها ب فسخ عقد الإيجار ولكن الحمد لله ساعدني محامي خبيرمن هذا الموقع قد تعلم عن موضوع إيجار المحلات وإنهاء التعاقد بسبب كورونا على منحي مهلة من قبل القضاء حتى تنتهي هذه الجائحة. أقدم كل شكري له