في إحدى القضايا المنظورة حديثًا بمحكمة جدة، تقدّمت سيدة بدعوى مالية على عقار تطالب فيها بأجرة عقار لم تُسدَّد منذ عامين، بالإضافة إلى تعويض مالي عن ضرر وقع على العقار بسبب سوء الاستخدام.
رغم أن القضية بدت بسيطة، إلا أن غياب المستندات النظامية وتأخر الإجراءات القانونية أدى إلى تأجيل الفصل فيها مرات متتالية.
هذا المثال يوضح أهمية معرفة كيفية رفع دعوى عقارية في السعودية بدقة، وسنشرح ذلك في هذا المقال فتابع معنا.
لاستشارة محامي قضايا عقارية انقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
كيفية رفع دعوى عقارية في السعودية
يُعتبر رفع دعوى عقارية في المملكة العربية السعودية إجراءً قانونيًا جوهريًا لحماية الحقوق المرتبطة بالعقار، سواء تعلّق الأمر بالمطالبة بالملكية، أو دعوى مالية بأجرة عقار بالسعودية، أو دعوى غش عقاري، أو المطالبة بـ التعويض المالي عن ضرر وقع على العقار
ومع تطور الخدمات العدلية، باتت جميع هذه الدعاوى تُرفع إلكترونيًا عبر منصة ناجز التابعة لوزارة العدل، مما سهّل على الأفراد والمستثمرين متابعة حقوقهم دون عناء الحضور الشخصي في البداية.
خطوات رفع دعوى عقارية عبر ناجز
إليك الخطوات النظامية المعتمدة لتقديم دعوى عقارية إلكترونيًا:
- الدخول إلى بوابة ناجز الإلكترونية عبر الرابط باستخدام حسابك في النفاذ الوطني الموحد.
- اختيار خدمة صحيفة دعوى جديدة من الخدمات القضائية المتاحة.
- تحديد المحكمة المختصة وفقًا لنوع النزاع وموقع العقار.
- اختيار نوع الدعوى العقارية من القائمة.
- إدخال بيانات أطراف الدعوى (المدعي والمدعى عليه) مع تفاصيل الاتصال الرسمية.
- إرفاق المستندات النظامية اللازمة مثل:
- صك الملكية أو عقد الإيجار.
- صور الضرر أو العقار.
- تقارير هندسية إن وُجدت.
- دفع رسوم التبليغ القضائي إن وُجدت بحسب نظام الدعاوى.
- تقديم الطلب ومتابعة حالته إلكترونيًا حتى صدور إشعار بتحديد الجلسة الأولى للنظر في الدعوى.
بعض الدعاوى العقارية مثل المطالبة بأجرة عقار تتطلب وجود عقد موثّق أو إثبات فعلي للانتفاع، وإلا قد تُرفض الدعوى شكلاً لعدم اكتمال أركان المطالبة.
نكمل مقالنا لنوضح كيفية رفع دعوى عقارية في السعودية عبر المحكمة.
إجراءات رفع دعوى عقارية في السعودية
رفع الدعوى العقارية لا يتم بمجرد تقديم الطلب، بل يتطلّب اتباع مجموعة من الإجراءات النظامية الدقيقة التي حددها نظام المرافعات الشرعية السعودي، لضمان قبول الدعوى شكلاً ومضمونًا.
هذه الإجراءات تُشكّل الأساس لأي مطالبة قانونية تتعلق بالعقار، سواء كانت دعوى مالية على عقار في السعودية، أو دعوى تعويض عن ضرر عقاري، أو دعوى غش عقاري في السعودية.
إجراءات رفع الدعوى العقارية عبر المحكمة
الإجراءات كالتالي:
- اختيار المحكمة المختصة بالنظر في الدعوى: المحكمة العامة تنظر في دعاوى التملّك، النزاعات الحدودية، دعاوى نزع الملكية للمنفعة العامة، وطلبات التعويض.
- توثيق العلاقة القانونية بالعقار محل النزاع: يجب تقديم وثائق تثبت علاقة المدعي بالعقار مثل: صك ملكية شرعي، وعقد إيجار رسمي مصدق من الجهات المختصة، وعقد بيع ابتدائي في حالات دعوى الغش أو النزاع على الإفراغ.
- صياغة المطالبة القضائية بوضوح: يجب أن يُبيّن المدعي بدقة نوع الحق المطالب به في صحيفة الدعوى، مثل: دعوى مالية على عقار لعدم سداد الإيجار. دعوى تعويض مالي عن ضرر وقع على العقار بفعل المستأجر، طلب فسخ عقد بيع بسبب غش عقاري مثبت بالتقارير أو المعاينة.
- تقديم الأدلة والوثائق الداعمة: تختلف باختلاف نوع الدعوى، وتشمل: صور للموقع المتضرر، تقارير هندسية أو شرعية، شهادات الشهود أو الجيران، فواتير الصيانة أو رسوم التحسينات.
- إتمام إجراءات التبليغ الرسمي للمدعى عليه: يُعد هذا الإجراء من شروط صحة انعقاد الخصومة، ويجب أن يتم عبر الوسائل النظامية مثل التبليغ الورقي أو الإلكتروني، أو عن طريق العنوان الوطني.
فإغفال أي من هذه الإجراءات قد يؤدي إلى رفض الدعوى شكلاً، خاصةً في قضايا مثل المطالبة بأجرة عقار أو التعويض المالي عن ضرر، حيث يتطلب النظام وجود علاقة واضحة ومستندات دقيقة تثبت المطالبة.
المستندات المطلوبة لرفع دعوى عقارية
الدعاوى العقارية في الجلسات الأولى هو نقص المستندات أو عدم كفايتها لإثبات الادعاء. لذلك، فإن تجهيز الوثائق النظامية المطلوبة قبل التوجه للمحكمة يُعد خطوة أساسية لضمان قبول الدعوى وسرعة الفصل فيها.
تختلف المستندات بحسب نوع النزاع (تملّك، فسخ عقد، تعويض…)، لكن هناك أوراق لا يُستغنى عنها في أي دعوى عقارية.
أهم المستندات التي يجب توفرها:
- صك الملكية أو عقد إيجار موثق: لإثبات الصفة والحق في رفع الدعوى، وهو أساس قانوني لا غنى عنه في غالب القضايا العقارية السعودية، بطاقة الهوية الوطنية سارية المفعول وصورة منها: لإثبات الهوية، ويُطلب من جميع أطراف الدعوى.
- وكالة شرعية للمحامي (إن وُجد): في حال كان التقديم عبر ممثل قانوني، ويجب أن تكون موثقة عبر بوابة ناجز أو موثق معتمد.
- صور فوتوغرافية أو تقارير فنية: تُستخدم لإثبات الأضرار، التعديات، أو التغييرات غير النظامية على العقار، خاصة في دعاوى التعويض أو الإزالة.
- فواتير أو إيصالات مالية: تفيد في القضايا المتعلقة بمطالبات مالية على العقار (مثل أجرة متأخرة أو دفعات بيع).
- عقد بيع أو اتفاق مبايعة: في حال وجود دعوى تتعلق بغش عقاري أو طلب فسخ العقد لعيب خفي أو إخلال بالالتزامات.
وبحسب نظام المرافعات الشرعية يجب أن تتضمن صحيفة الدعوى بياناً واضحاً للوقائع والأدلة، ويجوز للمحكمة رفض الدعوى إذا خلت من مستندات تؤيد الادعاء.
دور المحامي في رفع الدعوى العقارية في السعودية
وجود محامٍ مختص في القضايا العقارية لا يقتصر على التمثيل أمام المحكمة، بل يشمل سلسلة من الإجراءات القانونية الدقيقة التي تبدأ قبل رفع الدعوى وتستمر حتى تنفيذ الحكم. يساهم المحامي في حماية حقوق موكله وضمان قبول الدعوى شكلاً ومضمونًا، من خلال:
- تكييف الدعوى بشكل نظامي دقيق: يقوم المحامي بتحليل النزاع وتصنيفه وفق النظام القضائي السعودي، كأن يميّز بين دعوى إثبات ملكية العقار، أو دعوى منع تعرض، أو دعوى إلغاء بيع، أو المطالبة بأجرة عقار. هذا التكييف أساسي لتحديد المحكمة المختصة وتوجيه الطلبات بشكل صحيح.
- صياغة صحيفة الدعوى وفق المتطلبات القضائية: يحرص المحامي على كتابة صحيفة الدعوى بصيغة قانونية متوافقة مع أنظمة المرافعات الشرعية والإثبات، مع تضمينها للوقائع، الطلبات، الأدلة، والأسس النظامية المدعومة بمواد قانونية ذات صلة.
- جمع الأدلة والمستندات وتنظيمها: يحرص المحامي على توفير صكوك الملكية، العقود، الإيصالات، وصور المخاطبات الرسمية ذات العلاقة، مع ترتيبها ضمن ملف متكامل يسهل على القاضي الاطلاع عليه ويُقوّي موقف المدعي.
- المرافعة وتقديم الدفوع النظامية: يتولى المحامي حضور الجلسات والدفاع عن موكله، وتقديم المذكرات الشرعية والقانونية، والرد على دفوع الطرف الآخر، بالإضافة إلى اقتراح وسائل الإثبات كالشهادة أو المعاينة أو الخبرة العقارية.
- الاعتراض على الأحكام عند اللزوم: في حال صدور حكم غير مرضٍ، يتولى المحامي إعداد لائحة الاعتراض أمام محكمة الاستئناف، متبعًا الشروط الزمنية والإجرائية المحددة في نظام المرافعات.
- متابعة تنفيذ الحكم النهائي: بعد صدور حكم نهائي مكتسب للقطعية، يباشر المحامي إجراءات التنفيذ أمام محكمة التنفيذ، سواء كان التنفيذ بإفراغ عقار، أو تسليم مبلغ، أو إلغاء عقد، مع متابعة الاعتراضات أو المماطلة التي قد تعيق التنفيذ.
- تفادي رفض الدعوى شكلاً: كثير من الدعاوى العقارية تُرفض لعدم استيفاء الشروط الشكلية، مثل عدم إثبات الصفة أو عدم تأشير الدعوى في السجل العقاري، وهي أمور يتفاداها المحامي المحترف منذ البداية.
الاسئلة الشائعة عن مقالنا كيفية رفع دعوى عقارية في السعودية
في ختام مقالنا الذي كان بعنوان كيفية رفع دعوى عقارية في السعودية، استعرضنا لك في هذا المقال الدور المحوري للمحامي في جميع مراحل الدعوى العقارية، بدءًا من التكييف القانوني الصحيح، مرورًا بصياغة صحيفة الدعوى وتقديم الأدلة، وانتهاءً بالمرافعة أمام المحكمة ومتابعة تنفيذ الحكم.
فالاستعانة بأفضل شركة محاماة في جدة تضمن لك الحماية القانونية وسرعة الإجراءات فلا تتردد في التواصل معن عبر صفحة اتصل بنا.
مواضيع ذات صلة: حجر العقار عن بعض الورثة في السعودية، وتفاصيل حول ايجار عقار الورثة قبل التوزيع في السعودية، وتواصل أشطر محامي نزاعات عقارية في السعودية.
المصادر: منصة ناجز.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
