تفاجأ أحد ملاك العقارات في إحدى مدن المملكة بأن الأرض التي نُزعت منه قبل سنوات لصالح مشروع طريق لم تُستخدم إطلاقًا، وبقيت مهجورة دون تطوير. وعندما حاول استردادها، لم يكن يعلم أن له حقًا نظاميًا في طلب استعادتها وفق ضوابط محددة نصّ عليها النظام.
وبناءً عليه، سنتحدث في هذا المقال عن:
الأساس النظامي في استرداد ملكية عقار بالسعودية وفق المادة 19 من نظام نزع الملكية، والحالات التي يُقبل فيها طلب الاسترداد،وأيضاً الخطوات والإجراءات النظامية الواجب اتباعها، ودور المحامي المختص في تقديم الطلب وحماية حقوق المالك أو ورثته.
للاستشارة أو التمثيل القانوني في قضايا ترداد العقارات، تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
استرداد ملكية عقار بالسعودية
في السعودية، قد تستدعي مشاريع المنفعة العامة نزع ملكيات خاصة، كالعقارات المملوكة للأفراد، لتنفيذ بنى تحتية مثل الطرق والمرافق الحكومية.
ورغم تعويض المالك ماليًا، إلا أن النظام السعودي لم يغفل عن إمكانية استرداد ملكية عقار بالسعودية في حال لم يُستخدم فعليًا أو زالت الحاجة إليه.
وقد نصّت المادة (19) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار على هذا الحق بوضوح، مما يمنح المالك الأصلي أو ورثته إمكانية استعادة العقار بشروط واضحة.
وينبغي الانتباه إلى أن حق استرداد العقار يخضع لضوابط نظامية، من أبرزها:
- تقديم الطلب خلال المدة النظامية المحددة.
- أن يكون العقار غير مستخدم في المشروع المنزوع لأجله.
- التزام المالك أو ورثته برد مبلغ التعويض الذي استُلم سابقًا.
- عدم وجود مانع نظامي من إعادة نقل استرداد ملكية العفار بالسعودية.
تُعد هذه الآلية ضمانة مهمة لتحقيق التوازن بين متطلبات المنفعة العامة وحقوق الأفراد، لكنها تتطلب إلمامًا دقيقًا بالإجراءات وتوثيقًا محكمًا. ولهذا فإن الاستعانة بمحامٍ مختص في قضايا نزع الملكية تُعد خطوة حاسمة لضمان استرداد العقار وفق النظام.
الإجراءات القانونية لاسترداد ملكية عقار في السعودية
عند استغناء الجهة الحكومية أو الجهة المنفذة للمشروع عن العقار الذي سبق نزع ملكيته، يُمنح المالك الأصلي أو ورثته فرصة قانونية لاسترداد العقار وفقاً لما ورد في المادة (19) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
ولكن هذا الحق مشروط بسلسلة من الإجراءات التي يجب اتباعها بدقة وضمن مهلة محددة.
وفيما يلي نعرض بالتفصيل الخطوات النظامية التي تتيح لك استرداد ملكية عقار بالسعودية:
- صدور قرار استغناء رسمي: لا يمكن بدء إجراءات الاسترداد إلا بعد صدور قرار رسمي من الجهة صاحبة المشروع يُفيد بعدم الحاجة للعقار أو لجزء منه، وأنه لم يعد مخصصًا لأي مشروع ذي نفع عام.
- إبلاغ المالك أو ورثته: يجب أن يتم إبلاغ المالك أو من يخلفه بإشعار رسمي عن قرار الاستغناء، سواء عبر وسائل التبليغ الإدارية أو من خلال النشر في الصحف المحلية، ويُعد هذا التبليغ بداية المهلة القانونية لتقديم الطلب.
- تقديم طلب الاسترداد: خلال مدة أقصاها ستة أشهر من تاريخ التبليغ، يجب على المالك أو الورثة التقدم بطلب مكتوب لاسترداد العقار، مرفقًا بإقرار بالتعهد بإعادة مبلغ التعويض الذي حصل عليه عند نزع ملكية في السعودية.
- رد العقار مقابل رد التعويض: في حال قبول الجهة المعنية بالطلب، يتم إعادة ملكية العقار للمالك السابق أو ورثته، وذلك بعد إعادة مبلغ التعويض بالكامل، ويُوثق الإجراء نظامًا لدى كاتب العدل.
عدم الالتزام بالمهلة المحددة لتقديم الطلب (6 أشهر) يؤدي إلى سقوط الحق في الاسترداد، حتى لو توفرت باقي الشروط النظامية حسب نص المادة 19.
الحالات التي يتم فيها استرداد العقار
لا يُسمح باسترداد العقار في جميع حالات نزع الملكية، بل وضع النظام السعودي ضوابط دقيقة تحدد متى يحق للمالك أو ورثته طلب استرداد العقار.
وتأتي هذه الضوابط لضمان التوازن بين مصلحة الدولة في تنفيذ المشاريع العامة وحق الأفراد في استرداد ملكياتهم عند انتفاء الحاجة العامة. وقد حصرت المادة 19 من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة تلك الحالات التي يفتح فيها باب الاسترداد، وتشمل ما يلي:
- الاستغناء الكامل عن العقار بعد انتهاء المشروع: إذا قررت الجهة صاحبة المشروع أن العقار بأكمله لم يعد ضرورياً، ولم يُخصص لمشروع عام بديل.
- الاستغناء عن جزء من العقار قابل للانتفاع به: ويُقصد به الجزء الذي بقي صالحًا للاستخدام ولا توجد خطة لتخصيصه في مشاريع منفعة عامة لاحقة، كأن يتم الاستغناء عن جناح أو أرض تابعة للعقار الرئيسي.
- عدم استخدام العقار فعليًا بعد نزع ملكيته: أي إذا لم يتم البدء في تنفيذ المشروع الذي نُزع العقار لأجله، أو لم يُستخدم العقار إطلاقًا رغم مضي فترة طويلة على قرار النزع.
وتنص المادة 19 من النظام على ما يلي:
إذا استغنت الجهة صاحبة المشروع عن كامل عقار سبق نزع ملكيته أو جزء منه قابل للانتفاع به حسب التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة ولا يمكن تخصيصه لمشروع آخر ذي نفع عام، فيحق لمن نزعت الملكية منه أو ورثته استرداده خلال ستة أشهر من تاريخ التبليغ بذلك، لقاء إعادة التعويض المدفوع.
لذا يجب التأكد من أن حالة العقار تدخل ضمن هذه الفئات قبل التقدم بطلب الاسترداد، حيث إن تقديم طلب لا تنطبق عليه الشروط سيُرفض حتمًا. لذا، التقييم القانوني المسبق للحالة من قِبل محامٍ مختص هو خطوة ضرورية وأساسية.
المستندات المطلوبة لاسترداد ملكية العقار
عند التقدم بطلب استرداد عقار منزوع الملكية، لا يكفي توفر الحق النظامي فقط، بل يجب دعم الطلب بمجموعة من الوثائق الرسمية التي تُثبت أحقية مقدم الطلب وتُسهم في تسريع إجراءات النظر فيه من قبل الجهة المختصة.
وقد يؤدي النقص أو الخطأ في المستندات إلى رفض الطلب أو تأجيله، لذا فإن العناية بإرفاق المستندات المطلوبة بالشكل الصحيح يُعد خطوة أساسية في حماية الحق النظامي.
وفيما يلي أبرز الوثائق الواجب تقديمها:
- صورة من قرار نزع الملكية: لإثبات أن العقار قد تم نزعه بقرار رسمي من جهة حكومية معتمدة.
- مستند التعويض السابق: كإيصال التحويل البنكي أو بيان استلام التعويض، ويُستخدم كمرجع عند إعادة المبلغ لاحقًا.
- صك الملكية أو وثيقة اثبات ملكية عقار في السعودية سابقة أو العلاقة القانونية بمقدم الطلب.
- هوية مقدم الطلب أو وكالته الشرعية ويُشترط أن تكون سارية المفعول، وتُثبت الصفة النظامية لمقدم الطلب سواء كان أصيلاً أو وكيلاً.
- طلب رسمي مكتوب وموقع: يتضمن الرغبة الصريحة في استرداد العقار مع التعهد بإعادة مبلغ التعويض الذي سبق صرفه.
- إذا كان مقدم الطلب من ورثة المالك الأصلي: فيجب إرفاق صك حصر ورثة لإثبات صفة الوراثة النظامية.
لذلك ينبغي أن تكون جميع المستندات مصدّقة ومطابقة للمتطلبات النظامية. كما يُوصى بالاستعانة بمحامٍ مختص لضمان جاهزية الملف بشكل قانوني كامل قبل تقديمه، ولتجنب رفض الطلب لأسباب شكلية أو إجرائية.
دور المحامي في استرداد ملكية العقار
في ظل تعقيد الإجراءات النظامية المرتبطة باسترداد العقارات المنزوعة، يُعد وجود محامٍ متخصص عنصرًا جوهريًا لضمان الحفاظ على الحقوق وتقديم الطلب في إطاره النظامي الصحيح. فالمهلة المحددة، ودقة المستندات، وصياغة الطلب، كلها تتطلب معرفة قانونية دقيقة وإلمامًا بالنظام واجتهاداته القضائية.
ومن أبرز الأدوار التي يقوم بها محامي نزاعات عقارية في السعودية:
- تحليل الوضع النظامي بدقة.
- من خلال مراجعة مستندات النزع والاستغناء والتأكد من انطباق شروط المادة (19) على الحالة.
- صياغة طلب الاسترداد بشكل قانوني.
- بما يشمل الأسانيد النظامية والتعهدات المطلوبة، بما يعزز من فرص قبول الطلب لدى الجهة المختصة.
- متابعة الإجراءات النظامية مع الجهات الحكومية.
- وضمان التزامها بالإجراءات والمهل النظامية، خصوصًا ما يتعلق بالتبليغ والرد.
إذا تم رفض الطلب أو تأخر الرد عليه، يرفع المحامي تظلمًا رسميًا وفق المادة (24) من النظام، التي تُجيز الطعن في قرارات الجهات الإدارية خلال 60 يومًا من تاريخ الإبلاغ.
وجود المحامي لا يقتصر على تمثيلك قانونيًا، بل يشكل حاجز حماية يقيك من السقوط في مخالفات إجرائية قد تُفقدك حقك في استرداد ملكية عقار بالسعودية نهائيًا.
الأسئلة الشائعة حول استرداد ملكية عقار بالسعودية
وفي ختام مقالنا، تناولنا شروط وإجراءات استرداد ملكية عقار في السعودية، والحالات التي نصّ عليها النظام السعودي لاستحقاق هذا الحق، مرورًا بـالمستندات المطلوبة لتقديم الطلب، ووصولًا إلى الدور الجوهري الذي يؤديه المحامي المختص في متابعة المعاملة، أو رفع التظلم أمام ديوان المظالم عند الحاجة.
لذلك نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة يمنح المالك أو ورثته فرصة عادلة لاسترداد العقار إذا لم يُستخدم في مشروع نافع أو تم الاستغناء عنه، لكن هذه الفرصة مشروطة بمهل محددة وإجراءات نظامية دقيقة لا تقبل التأخير أو الخطأ.
وهنا تبرز أهمية الاستعانة بـمحامٍ متمرس من أفضل شركة محاماة في جدة، لضمان استيفاء الشروط النظامية وحماية الحقوق بشكل سليم. اتصل بنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لطلب استشارة قانونية دقيقة.
مصادر ذات صلة: التمويل العقاري في السعودية وأيضاُ أنواع العقود العقارية في السعودية، وكذلك دعوى تعويض عن الأضرار العقارية في السعودية
المصادر.
- نظام نزع الملكية للمنفعة العامة.
مستشار قانوني متخصص في القانون السعودي.
ينشر مقالاته بشكل دوري في الموقع.
يكتب في مختلف مجالات القانون السعودي: كالقانون الجزائي, التجاري, الأحوال الشخصية, كتابة اللوائح والاعتراضات والمذكرات القانونية.
